Hypereport: Saat Kepemilikan Tempat Tinggal di Tengah Kota Makin Tak Masuk Akal

Harga rumah yang terus melambung membuat kepemilikan hunian di tengah kota makin tak masuk akal bagi banyak orang. Padahal, perumahan adalah kebutuhan dasar. Dalam situasi ini, perlu terobosan dalam pengelolaan lahan serta kolaborasi berbagai pihak sebagai solusi alternatif hunian yang layak. 

Pakar Tata Ruang Yayat Supriyatna menilai bahwa akar persoalan utama dari krisis perumahan di perkotaan adalah ketiadaan tanah yang dikuasai langsung oleh pemerintah. Di Indonesia mayoritas tanah dimiliki secara pribadi atau berstatus hak guna usaha. Situasi ini menyulitkan otoritas untuk merealisasikan proyek hunian yang terjangkau.

Kondisi yang terjadi di Indonesia berbeda dibandingkan dengan China atau Malaysia. Di kedua negara itu, pemerintah memiliki aset lahan yang strategis. “Pemerintah punya banyak rencana, mau bangun sejuta rumah di perkotaan. Tapi pertanyaannya, tanahnya di mana?” kata Yayat kepada Hypeabis.id. 

Baca juga laporan terkait: 

• Hypereport: Generasi Muda Mulai Minati Kepemilikan Rumah, tapi Dihantui Pesimisme 
• Hypereport: Tinggal di Kota Kian Sulit? Saatnya Cari Cara Baru Punya Rumah 

Dalam banyak kasus, penyediaan lahan sepenuhnya bergantung kepada pengembang. Akibatnya, harga rumah pun mengikuti mekanisme pasar, yang kerap kali tidak terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Yayat juga menyinggung efektivitas lembaga seperti bank tanah, yang belum optimal menjawab kebutuhan riil atas penyediaan lahan untuk hunian. Di sisi lain, aset negara yang ada pun cenderung difungsikan sebagai lahan komersial atau apartemen mewah, bukan rumah susun yang terjangkau. 

Dengan kondisi tersebut, konsep co-housing sebenarnya bisa menjadi jalan tengah penyediaan hunian yang layak. Pemerintah bisa menggunakan lahan yang selama ini digunakan untuk kantor pemerintah, sehingga menjadikannya satu dengan tempat tinggal masyarakat. 

Pemerintah bisa membangun hunian dengan rumah susun di bagian atas dan kantor pemerintahan di bagian bawah. Pola tersebut memungkinkan integrasi antara pelayanan publik dan tempat tinggal, sekaligus mengoptimalkan fungsi ruang di tengah keterbatasan lahan. 

Meskipun begitu, penghuni rumah tidak akan bisa memiliki tanah yang ditempati. Jadi, skema yang memungkinkan adalah sistem sewa jangka panjang – bahkan hingga 60 tahun jika memungkinkan. Masyarakat pun harus mengubah paradigma tidak harus memiliki rumah, tetapi cukup memiliki hunian yang layak dan stabil. 

Masyarakat tidak lagi terjebak dengan anggapan harus memiliki rumah. Padahal, kemampuan finansial kerap tidak memadai untuk memiliki hunian di tengah kota. 
 

Pengelolaan Ruang untuk Perumahan 

Seiring tingginya harga perumahan di perkotaan, banyak orang memilih tinggal di daerah-daerah penunjang kota atau pinggiran. Dian, seorang pekerja swasta, merupakan salah satu warga yang memilih untuk tinggal di daerah yang jauh dari ibu kota.

Dia memutuskan untuk memiliki hunian di luar Jakarta lantaran harga perumahan di pusat kota sudah tidak masuk akal. Pada saat ini, dia tinggal di Jonggol, Jawa Barat. Akan tetapi, sebelumnya, dia memiliki rumah di Cikarang, Jawa Barat. 

“Harga rumah di Jakarta enggak masuk akal. Sementara suami dulu enggak mau mengontrak rumah, karena dinilai buang-buang duit, sebab uangnya bisa dipake buat nyicil rumah setiap bulan,” ujarnya. 

Saat masih tinggal di Cikarang, dia bersama suami kerap menggunakan kereta commuter line untuk bekerja di Jakarta. Dian dan suami memutuskan untuk pindah ke Jonggol lantaran beberapa faktor - terutama akses sekitar perumahan lama yang kerap banjir. Dia yang telah bekerja secara remote pun memutuskan untuk mencari tempat tinggal yang lebih nyaman karena tidak perlu ke kantor lagi. 

Ya, Yayat mengatakan banjir merupakan salah satu dampak negatif ketika tata ruang dan kota tidak berjalan dengan baik. Banjir kerap terjadi karena banyak kawasan perumahan dibangun tanpa mempertimbangkan sistem drainase yang memadai. “Sistem air limbah dan air hujan suka menyatu, atau in-out-nya dan outlet-nya itu tidak mendukung,” katanya. 

Dalam banyak kasus, pengembang hanya menyediakan saluran air seadanya, lalu membuang limbah ke sembarang tempat tanpa perhitungan teknis yang sesuai. 

Dia menyebut, perubahan tata guna lahan yang tidak memperhatikan daya dukung kawasan, seperti kemampuan tanah menyerap air, juga turut memperburuk risiko banjir. Kawasan yang semula terbuka dan menyerap air, kini ditutup dengan bangunan padat tanpa ruang hijau atau resapan. Akibatnya, saat hujan turun deras, air tidak punya tempat mengalir atau meresap, dan akhirnya menggenang hingga masuk ke pemukiman.

“Yang penting saya punya saluran, saya buang ke mana aja. Nah, akibatnya ya banjir, genangan, dan sebagainya,” ujarnya.

Masalah bertambah ketika perumahan hanya membangun sistem drainase untuk lingkungan mereka sendiri, tanpa terintegrasi dengan jaringan drainase kota. Yayat menjelaskan bahwa sebagian besar kawasan baru hanya mengandalkan saluran yang sudah ada atau bahkan membuat jaringan sendiri-sendiri, yang pada akhirnya tidak terhubung secara menyeluruh.

“Kalau satu perumahan, ya sudahlah, kita ikuti drainase yang sudah ada aja,” katanya. Padahal, sistem drainase kota idealnya dirancang secara terpadu agar dapat menampung limpasan air dari berbagai titik secara efektif. 

Sistem drainase merupakan salah satu masalah yang timbul akibat tata ruang dan kota yang tidak diimplementasikan dengan baik. Selain banjir, masalah lainnya adalah ketersediaan dan pengelolaan layanan dasar seperti air bersih, pengangkutan sampah, dan akses transportasi umum.

Yayat menjelaskan bahwa banyak kawasan perumahan—terutama yang bersubsidi—dibangun di lokasi yang belum siap secara infrastruktur. Misalnya, belum tersedia jaringan air bersih sehingga warga terpaksa menggunakan air tanah untuk kebutuhan sehari-hari. Dalam jangka panjang, penggunaan air tanah secara masif dapat menimbulkan penurunan muka tanah yang berkontribusi pada risiko banjir dan kerusakan lingkungan lainnya. 

Tak hanya itu, sistem pengelolaan sampah juga menjadi tantangan. Di banyak kawasan pinggiran, jumlah armada pengangkut sampah sangat terbatas. “Semakin banyak kawasan perumahan, ya jumlah armada angkutan sampahnya segitu-segitu aja,” katanya.

Akibatnya, pengangkutan menjadi tidak teratur, ada yang hanya diangkut seminggu sekali. Ketika sampah menumpuk, sebagian warga memilih membuangnya ke sungai atau di lahan kosong terdekat, yang akhirnya memperparah kondisi lingkungan.

Masalah lain yang tak kalah penting adalah transportasi. Banyak perumahan dibangun jauh dari pusat kegiatan atau simpul transportasi publik. Tanpa dukungan jaringan jalan yang baik dan angkutan umum yang terjangkau, warga dipaksa menjadi mandiri dalam mobilitas mereka.

“Orang beli rumah, ya terpaksa nyicil motor juga,” ujarnya. Ketergantungan terhadap kendaraan pribadi bukan hanya menambah beban ekonomi, tetapi juga meningkatkan kemacetan dan emisi di kawasan perkotaan.

Dengan kata lain, kegagalan dalam implementasi tata ruang bukan hanya menciptakan kawasan yang rentan terhadap banjir, tapi juga memunculkan efek domino berupa degradasi kualitas hidup, kerusakan lingkungan, dan ketimpangan akses terhadap pelayanan dasar. 

Baca juga: Hypereport: Model dan Skema Rumah Subsidi di Luar Negeri, Singapura sampai India 

(Baca artikel Hypeabis.id lainnya di Google News)