Hypereport: Mencari Solusi Tingkatkan Akses Hunian Layak di Jakarta

01 July 2025 | 06:25 WIB

Luke Andaresta Jurnalis Hypeabis.id

Krisna (33), sehari-hari bekerja sebagai karyawan swasta di salah satu perusahaan di Jakarta. Dia memilih tinggal di rumah susun sederhana di kawasan Meruya, Jakarta Barat, karena biaya sewanya yang rendah dan relatif dekat dengan tempat kerjanya di kawasan Senayan.

Namun, pilihan tersebut harus dibayar dengan akses transportasi umum yang minim. Akses transportasi massal di sekitar tempat tinggalnya sangat terbatas. Meski ada mikrolet, frekuensinya tak menentu. Untuk menempuh jarak sekitar 7 kilometer ke tempat kerjanya, butuh waktu hingga 1 jam jika menggunakan transportasi umum.

Baca juga: Program Jakarta Tumbuh Ke Atas, 10 Lokasi Prioritas Gabungkan Hunian & Layanan Publik

Demi cepat sampai ke tujuan, dia lebih sering menggunakan ojek atau taksi daring. Akibatnya, dia harus merogoh kocek lebih dalam dan mengambil porsi besar dalam bujet pengeluaran bulanan, untuk kebutuhan biaya transportasi sehari-hari.

"Bisa dibilang, tempat tinggal saya ini zona gelap transportasi massal. Kalau sudah dekat akhir bulan, saya pilih mengurangi makan, misalnya sehari sekali aja, untuk nambahin kebutuhan transportasi," katanya.

Krisna berharap di masa depan dia bisa tinggal di kawasan yang dekat dengan simpul transportasi massal, dan hidup lebih nyaman di Jakarta. "Sayangnya, rusun atau kos yang dekat [simpul transportasi umum] harganya mahal. Itu juga jadi problem," ucapnya.

Lain halnya dengan Diah (31). Harga hunian di Jakarta yang di luar jangkauan finansial, mendorongnya mencari alternatif rumah sewa di luar Jakarta. Tujuannya untuk mencari hunian yang lebih terjangkau dan akses transportasi umum yang lebih baik.

Namun, itu pun harus dibayar dengan waktu tempuh perjalanan yang panjang untuk sampai tempat kerjanya di Jakarta. Dari rumahnya yang berlokasi di Kabupaten Tangerang, Diah harus menempuh perjalanan sekitar 2,5 jam untuk sampai kantornya di kawasan Pasar Minggu menggunakan transportasi umum.

"Biaya sewa properti di Jakarta untuk rumah tapak udah enggak wajar. Apalagi untuk orang-orang yang hanya bergaji di bawah Rp10 juta. Pilihan masuk akal ya cari rumah-rumah di luar Jakarta gini," ucapnya yang tinggal bersama keluarga kecilnya.

Menurutnya, kontrak rumah di Jakarta seharga Rp40 juta sampai Rp50 juta per tahun. Itu pun belum tentu punya akses transportasi umum yang layak. "Lingkungannya juga sudah terlalu padat. Sementara ini menepi ke kawasan penyangga adalah pilihan yang bisa saya ambil," katanya.

Ilustrasi permukiman di Kota Jakarta. (Sumber gambar: Iqro Rinaldi/Unsplash)

Krisna dan Diah hanyalah dua dari banyaknya masyarakat yang masih belum bisa mengakses hunian layak di Jakarta. Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2024, persentase rumah tangga yang memiliki akses terhadap hunian layak di Jakarta baru mencapai 39 persen.

Angka tersebut bahkan menjadi yang paling rendah dari provinsi-provinsi lain di Pulau Jawa, seperti Banten (64,94 persen), Jawa Barat (56,25 persen), Jawa Tengah (71,76 persen), Jawa Timur (73,40 persen), dan DI Yogyakarta (86,68 persen).

BPS juga mencatat di Jakarta, sebanyak 1,77 juta rumah tangga belum memiliki atau menempati rumah layak huni. Hunian atau rumah disebut layak huni jika memenuhi empat kriteria yakni memiliki luas tempat tinggal minimal 7,2 m2 per kapita, akses terhadap air minum layak, akses terhadap sanitasi layak serta memiliki ketahanan bangunan.

Sementara itu, merujuk hasil riset Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Indonesia (LPEM FEB UI), persentase kepemilikan rumah di Jakarta hanya sebesar 56,6 persen dan yang terendah dari seluruh provinsi di Indonesia.

Ilustrasi permukiman di Kota Jakarta. (Sumber gambar: Revtl Projects/Unsplash)

Pengamat Tata Kota Yayat Supriyatna mengatakan harga tanah dan rumah yang semakin mahal dan rata-rata pendapatan yang terbatas, membuat akses hunian layak di Jakarta semakin tidak terjangkau oleh masyarakat khususnya kalangan yang berpenghasilan rendah (MBR).

Jangankan membeli atau menyewa rumah, katanya, masyarakat pun masih kesulitan untuk tinggal di rumah susun sederhana sewa atau rusunawa yang disediakan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Hal ini ditandai dengan total tunggakan pembayaran sewa rusunawa di Jakarta yang mencapai Rp95,5 miliar per Januari 2025. Ditambah, biaya hidup di Jakarta pun relatif mahal.

"Jadi penyebab utama susahnya akses hunian layak di Jakarta itu adalah harga rumah makin tidak terjangkau bagi kelompok MBR. Kedua, income [pendapatan] masyarakat kita rata-rata sangat terbatas. Bahkan kalau mengacu kepada income berdasarkan UMP saja, itu sudah 30 persen sudah tidak menutup bahkan jauh sekali," katanya.

Berdasarkan hasil riset dari LPEM FEB UI, harga rumah rata-rata di Jakarta setara dengan 19,7 kali rata-rata pendapatan tahunan. Sementara menurut laporan Jakarta Property Market Outlook 2024, rata-rata harga jual rumah tapak di Jakarta mencapai Rp5,4 miliar per unit. Adapun, untuk rumah sewa di Jakarta, harganya berkisar Rp20 juta-Rp120 juta per tahun menurut Pinhome Research 2023.

Aksesibilitas Hunian di Jakarta

Yayat berpendapat salah satu cara ideal untuk menyediakan hunian layak yang terjangkau bagi masyarakat di Jakarta ialah dengan program rusunawa yang seharusnya semakin masif dibangun pemerintah. Hal itu tidak terlepas dari upaya untuk membangun budaya tinggal di hunian vertikal atau rumah susun di kalangan masyarakat.

Rusunawa yang dibangun memiliki konsep co-housing, yakni hunian vertikal yang satu lokasi lengkap dengan fasilitas penunjangnya, mulai dari kantor kelurahan, sekolah, hingga layanan kesehatan seperti posyandu. Untuk menarik masyarakat tinggal di rusunawa, pemerintah bisa menawarkan fasilitas bantuan sosial ekonomi.

"Misalnya tinggal di rumah susun dapat BPJS, Kartu Jakarta Pintar, Kartu Jakarta Sehat, dapat Kartu Transport, jadi orang merasa bahwa tinggal di rumah susun itu jadi pilihan yang bagus," ucapnya.

Yayat menuturkan dalam membangun rusunawa, Pemprov DKI Jakarta bisa membuat semacam badan pelaksana dan bank tanah untuk memastikan ketersediaan aset tanah milik pemerintah di Jakarta yang bisa dibangun untuk rusunawa. Menurutnya, pemetaan aset-aset tanah potensial menjadi langkah pertama yang harus dikonsepkan sebelum membangun rusunawa.

Sebab, menurut dia, program-program hunian vertikal yang digagas Pemprov Jakarta seperti rusunawa acapkali terkendala oleh ketersediaan aset. Sebaliknya, jangan sampai lahan yang digunakan merupakan milik swasta atau pengembang yang nantinya berdampak dengan harga sewa hunian yang tinggi akibat mengikuti mekanisme pasar.

"Pernah ada rencana bagaimana areal-areal kantor kelurahan itu pun dijadikan rumah susun. Disitu ada kantor kelurahan, klinik, dan sebagainya tapi di atasnya itu ada rumah susun. Jadi menggunakan aset-aset daerah. Makanya dinas perumahan pun harus tanya sama bagian aset, supaya bisa dipetakan dimana saja tanahnya, " ucapnya.

Ilustrasi permukiman di Kota Jakarta. (Sumber gambar: Revtl Projects/Unsplash)

Ilustrasi permukiman di Kota Jakarta. (Sumber gambar: Ammar Andiko/Unsplash)

Dihubungi terpisah, Arsitek sekaligus Founder Akanoma Studio Yu Sing mengatakan pemerintah harus benar-benar turun tangan untuk mengatasi persoalan kesenjangan dalam kepemilikan lahan dan penyediaan akses terhadap hunian layak, alih-alih menyerahkannya pada pengembang.

Menurutnya, pemerintah sebaiknya membangun hunian vertikal khususnya di wilayah perkotaan, yang bisa memberikan kemudahan aksesibilitas serta dekat dengan berbagai fasilitas umum dan sosial yang bisa dijangkau oleh masyarakat.

Namun, katanya, pembangunan tersebut harus sepenuhnya dilakukan oleh pemerintah alih-alih pengembang. Jika dipegang pengembang, hunian vertikal yang ada nantinya akan dibanderol dengan harga mahal dan hanya bisa dibeli oleh masyarakat menengah ke atas, sehingga tidak sesuai dengan kebutuhan untuk memberikan hunian pada kalangan MBR.

"Itu yang terjadi pada apartemen komersial. Angka kepemilikan apartemen komersial di Indonesia sangat rendah. Di Jakarta sekitar 3 persen, sementara di Tokyo itu sekitar 60 sampai 70 persen, orang itu tinggal di hunian vertikal," papar Yu Sing.

Selain membangun hunian vertikal seperti rumah susun, Yu Sing juga merekomendasikan solusi lain yakni program membangun rumah kumuh di kampung kota. Dia mengatakan biaya pembangunan satu unit rumah susun di Jakarta bisa menghabiskan biaya sekitar Rp400 juta, dengan berbagai fasilitas pendukungnya.

Biaya yang sama bisa digunakan untuk merenovasi satu rumah kumuh di kampung kota yang berlokasi di tengah kota, plus menambah satu lantai di atasnya yang bisa difungsikan sebagai hunian sewa. Dengan begitu, kondisi rumah-rumah kumuh di kampung kota itu pun perlahan kondisinya menjadi lebih baik karena adanya perbaikan. Plus, tidak diperlukan juga biaya perawatan seperti rumah susun.

Selain itu, warga juga bisa mendapatkan uang sewa yang sebagian bisa dinikmati dan sebagian lainnya diberikan pemerintah. Sehingga, tidak hanya terjadi peremajaan sekaligus penyediaan hunian, tetapi tercipta juga perputaran ekonomi baru untuk warga di Jakarta.

"Jadi warga yang tinggal disitu ongkosnya lebih murah, ekonominya lebih tinggi. Kampung kota yang tadinya kumuh, jadi bisa punya potensi ekonomi yang lebih besar. Nah ini kan jadinya sesuai dengan tujuan pemerintah untuk menyejahterakan masyarakat," ujarnya.

Baca juga: Rumah Tapak Tumbuh & Hunian Vertikal Jadi Opsi Ideal untuk Tempat Tinggal di Perkotaan

(Baca artikel Hypeabis.id lainnya di Google News)