Hypereport: Generasi Muda Mulai Minati Kepemilikan Rumah, tapi Dihantui Pesimisme

Ada pergeseran menarik dalam pola pikir generasi muda terhadap hunian. Laporan Property Recap 2024: The Youth Moves dari Rumah123 mencatat perubahan minat dari yang sebelumnya dominan menyewa, kini makin banyak anak muda yang mengincar kepemilikan rumah.

Jika pada 2021 permintaan untuk rumah sewa tumbuh lebih cepat di kalangan muda, situasinya kini berubah drastis. Per 2024, sebanyak 75 persen pencari properti berasal dari generasi muda dengan rentang usia 18–44 tahun. Generasi yang lebih tua, yaitu usia 45–54 tahun, justru jumlahnya menurun dan di bawah itu. 

Preferensi rumah juga menunjukkan pola baru. Di kelompok usia 18–24 tahun, sebanyak 51,6 persen lebih memilih membeli rumah seken, 26,2 persen membeli rumah baru, dan hanya 22,2 persen yang masih memilih menyewa. Hal serupa terlihat pada kelompok usia 25–34 tahun yang 55,1 persennya mengincar rumah seken, dan pada kelompok usia 35–44 tahun sebesar 57,6 persen.

Baca juga laporan terkait: 
1. Hypereport: Tinggal di Kota Kian Sulit? Saatnya Cari Cara Baru Punya Rumah

Namun, jika melihat minat terhadap apartemen, trennya tetap menyewa. Dalam laporan tersebut, makin muda usianya, makin besar ketertarikan mereka untuk menyewa apartemen, bukan membelinya. Ini menandakan gaya hidup yang lebih fleksibel tetap relevan, terutama di kota besar. 

Laporan lain bertajuk Indonesia Gen Z Report 2024 turut mengungkapkan temuan serupa. Banyak anak muda ingin beli rumah. Namun, sebesar 52,4 persen responden menyatakan bahwa mereka hanya mampu untuk mencari properti yang masih dengan harga di bawah Rp400 juta. Kemampuan daya beli properti ini berimbas pada ukuran rumah yang dijadikan preferensi, yaitu berkisar antara 60–100 meter persegi.

Ekonom Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet mengatakan faktor utama ketidakmampuan ini bukan hanya karena harga rumah yang tinggi semata, tetapi juga karena stagnasi daya beli generasi muda. Upah riil yang tumbuh lambat dan beban hidup yang tinggi membuat proporsi tabungan untuk uang muka (DP) rumah sangat kecil. 

Menurut Yusuf, saat ini bahkan banyak dari mereka kesulitan sekadar memenuhi syarat minimum DP 10–15 persen, apalagi mengakses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan suku bunga yang kompetitif.

Dia menyebut tren inflasi dan suku bunga saat ini memang makin memperlebar jarak tersebut. Ketika inflasi mendorong kenaikan harga kebutuhan pokok, kemampuan menabung generasi muda makin tergerus. Sementara itu, suku bunga KPR yang masih tinggi membuat cicilan bulanan menjadi tidak terjangkau. 

"Akibatnya, meskipun minat membeli rumah meningkat, itu bukan karena kemampuan ekonomi yang membaik, melainkan karena rasa urgensi dan ketidakpastian masa depan yang makin tinggi," ungkap Yusuf kepada Hypeabis.id

Yusuf mengatakan adanya program pemerintah seperti subsidi KPR FLPP atau insentif PPN DTP memang patut diapresiasi untuk mengurai masalah ini. Namun, patut dicermati dampaknya masih terbatas. Program tersebut lebih menyasar masyarakat berpenghasilan tetap dan formal. 
Padahal, banyak generasi muda kini bekerja di sektor informal, freelance, atau gig economy yang tidak memenuhi persyaratan administratif KPR konvensional. Hal ini menyebabkan program yang ada belum cukup menjangkau kelompok yang justru paling membutuhkan dukungan.

Di sisi lain, kenaikan harga lahan dan keterbatasan pasokan hunian terjangkau di kota-kota besar memperburuk kesenjangan kepemilikan rumah. Yusuf juga menyebut pengembang kini lebih memilih membangun hunian menengah-atas, sementara backlog perumahan justru terjadi di segmen rumah pertama. 

"Ketidakseimbangan ini berpotensi menciptakan risiko property bubble di segmen kecil-menengah jika permintaan dari Gen Z terus meningkat tanpa diimbangi oleh suplai yang memadai dan berkualitas," imbuhnya.

Dalam jangka panjang, kata Yusuf, kegagalan sebagian besar generasi muda untuk memiliki rumah akan membawa dampak serius terhadap struktur ekonomi dan sosial. Ketimpangan kepemilikan aset akan memperluas class divide. 

Dari sisi demografi, meskipun belum banyak studi spesifik di Indonesia, berbagai studi internasional menunjukkan bahwa anak muda yang tidak mampu membeli rumah cenderung tinggal lebih lama bersama orang tua, menunda kemandirian ekonomi, pernikahan, dan memiliki anak.

Hal ini tentu bakal berkontribusi terhadap menurunnya angka kelahiran dan perubahan struktur rumah tangga, yang dalam jangka panjang dapat mengubah arah dinamika penduduk dan memperlambat pertumbuhan konsumsi rumah tangga. 

Padahal, bagi negara seperti Indonesia yang bertumpu pada konsumsi domestik, kepemilikan rumah bukan hanya soal tempat tinggal, melainkan salah satu fondasi stabilitas sosial dan pertumbuhan ekonomi.

Jika dibandingkan dengan negara tetangga seperti Malaysia atau Thailand, daya beli generasi muda Indonesia terhadap rumah pertama tergolong lebih rendah. Hal ini menurutnya merupakan hasil dari kombinasi antara upah minimum yang kecil, house price-to-income ratio yang tinggi, serta akses pembiayaan yang belum inklusif. 

Malaysia, misalnya, telah mengembangkan skema Rent-to-Own (RTO) yang cukup fleksibel untuk pekerja muda. Di Indonesia, meskipun bank seperti BTN telah mencoba mengadopsi skema serupa, implementasi RTO masih menghadapi hambatan signifikan, terutama dalam aspek regulasi dan perpajakan. 

Menurutnya, penggabungan transaksi sewa dan jual beli berpotensi menimbulkan beban pajak ganda, seperti PPN dan BPHTB yang dikenakan dua kali. Oleh karena itu, perlu ada regulasi yang lebih tegas dan terkoordinasi untuk mengatur akad antara pengembang, konsumen, dan lembaga pembiayaan agar skema ini benar-benar bisa menjadi solusi bagi generasi muda.

Diambang Keraguan & Kemampuan

 

Meskipun minat generasi muda untuk memiliki rumah terus meningkat, hambatan finansial masih menjadi tantangan utama. Riset Inventure 2025 mencatat bahwa 65 persen Gen Z merasa tidak percaya diri mampu membeli rumah dalam waktu tiga tahun ke depan.

Ketimpangan antara keinginan dan kemampuan ini menempatkan generasi muda di titik dilema. Di satu sisi, mereka ingin memiliki hunian sebagai bentuk stabilitas hidup, namun di sisi lain, daya beli yang terbatas membuat cita-cita tersebut terasa jauh dari jangkauan.

Rasa pesimis ini dipengaruhi oleh berbagai faktor. Sebanyak 80 persen dari mereka menganggap bahwa harga rumah sudah terlalu tinggi untuk dapat dijangkau. Kemudian, sebanyak 45 persen responden menyebut status pekerjaan yang tidak tetap sebagai alasan utama. 

Sementara itu, 24 persen lainnya lebih memilih mengalokasikan pengeluaran untuk pengalaman seperti konser atau traveling, 22 persen lainnya mengaku kesulitan mengakses KPR, dan 13 persen lainnya sudah terbebani cicilan, termasuk dari pinjaman online dan layanan paylater.

Ekonom Nailul Huda mengatakan generasi muda kini diambang keraguan dan kemampuan. Sebab, banyak anak muda mulai ingin membeli rumah, tetapi kesulitan mendapatkannya. Keinginan memiliki rumah di kalangan anak muda turut dipengaruhi oleh perubahan tren investasi. 

Saat ini, banyak orang mulai melirik kembali aset fisik seperti properti karena jenis investasi lain dianggap sedang kurang menguntungkan, yakni karena risikonya tinggi, tapi hasil yang didapat tidak sepadan. Di sisi lain, biaya sewa rumah terus mengalami kenaikan yang cukup tajam. 

Kenaikan ini bahkan melebihi pertumbuhan nilai investasi yang dimiliki anak muda, sehingga membuat mereka merasa rugi jika terus menyewa. Dalam situasi seperti ini, langkah yang paling masuk akal bagi banyak orang adalah membeli rumah, salah satunya dengan memanfaatkan program Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, hingga kini masih banyak anak muda yang kesulitan untuk mempunyai rumah. 

"Saya melihat ada beberapa motif masyarakat tidak memiliki rumah. Ada yang memang tidak menjangkau harga rumah yang semakin melambung, ada juga yang memang tidak punya keinginan mempunyai hunian secara permanen," ucapnya.

Menurut Huda, harga rumah saat ini naik lebih tinggi dibandingkan dengan kenaikan pendapatan. Akibatnya semakin besar gap antara kemampuan membeli rumah  dan harga rumah. 

Alasan tidak punya keinginan tersebut juga banyak, seperti jauh dari kantor, hingga tidak mau dibebani biaya lagi ke depan akibat memiliki hunian tetap. Namun, keduanya memiliki implikasi kenaikan permintaan untuk menyewa rumah dan berakibat pada harga sewa rumah yang semakin tinggi.

Dalam situasi seperti ini, kata Huda, harusnya pemerintah berpikir bagaimana caranya masyarakat bisa membeli rumah dengan harga terjangkau. Menurutnya, program 3 juta rumah sudah bagus dan bisa menjadi pintu masuk untuk kepemilikan rumah.

Namun, juga perlu dibarengi hal lain, seperti pemerintah mempunyai program untuk mengendalikan harga rumah melalui instrumen pajak dan lainnya. Sebab, fenomena ini sebenarnya cukup menarik. Huda menyebut sebenarnya ada banyak masyarakat yang memupuk investasi di rumah. Ada pula pejabat yang punya rumah hingga 11 rumah. 

"Gimana harga tidak melambung tinggi. Harusnya ini jadi perhatian pemerintah sehingga harga rumah menjadi terjangkau," tegasnya.

Strategi Pengembang

 

Direktur Research & Consultancy Savills Indonesia, Dani Indra Bhatara mengatakan membicarakan anak muda yang mulai ingin membeli rumah memang menarik. Untuk generasi muda, terutama yang ingin membeli rumah pertama, biasanya orientasi mereka ialah rumah untuk tinggal. Memang, ada yang bertujuan investasi, tetapi kelompok ini sangat sedikit.

Hal ini tak lepas dari pendapatan mereka yang masih bertumbuh. Jika anak muda yang dimaksud adalah Gen Z, usia mereka saat ini antara 13 sampai 28 tahun. Umumnya Gen Z yang udah bekerja dalam pekerjaan mereka masih cukup muda dan penghasilan belum stabil, sehingga walaupun ingin beli rumah masih banyak perhitungan yang harus diukur.

Kondisi ini, kata Dani, membuat beberapa generasi muda kemudian terlihat lebih meminati rumah dengan harga Rp400 jutaan ke bawah. "Stok rumah ini relatif masih ada, hanya kemudian banyak pertimbangan lain, seperti lokasinya cukup jauh dari pusat kota atau pusat kegiatan," ucapnya.

Untuk menjawab kebutuhan ini, Dani menekankan perlunya strategi adaptif dari para pengembang. Misalnya, membangun rumah di lokasi yang terkoneksi dengan transportasi massal seperti KRL. Selain itu, desain rumah juga perlu disesuaikan, tanah bisa diperkecil, bangunan tetap nyaman dengan dua kamar atau dua lantai ataumezanin, spesifikasi cukup baik, tapi harga tetap terjangkau. 

Fasilitas bersama pun bisa dibuat sederhana namun fungsional, seperti lapangan bulu tangkis, taman bermain, atau gazebo alih-alih gedung pertemuan mahal. Dani juga menyoroti tren rumah berukuran kecil mulai terlihat dalam beberapa tahun terakhir, terutama dari sisi luas tanah yang makin minimal. 

Beberapa pengembang telah menawarkan unit dengan lahan di bawah 30 meter persegi, tetapi meski ada peminatnya, tren ini belum benar-benar populer di kawasan seperti Jakarta. Hal serupa juga terjadi pada konsep rumah modular, yang meskipun sempat dikenalkan, belum menunjukkan daya tarik besar di pasar.

Dari sisi pembelian, saat ini berbagai strategi telah diterapkan pengembang dan pemerintah untuk membantu generasi muda memiliki rumah. Pemerintah, misalnya, telah membuka peluang lewat program DP rendah hingga nol persen, meskipun hanya berlaku untuk rumah pertama dan tipe hunian sederhana. 

Di sisi lain, pengembang juga gencar memberikan potongan atau bahkan subsidi penuh uang muka agar konsumen bisa langsung melakukan akad KPR. Bank pun ikut berinovasi dengan skema seperti rent-to-own, yang memungkinkan calon pembeli menyewa rumah lebih dulu sebelum memutuskan membelinya. Skema ini memberi waktu bagi generasi muda untuk mempersiapkan diri secara finansial. 

"Pengembang juga tentu akan berinovasi dan berusaha menargetkan generasi muda yang saat ini permintaannya mulai meningkat. Namun, umumnya tidak menggantikan segmen yang lainnya dan melakukan pengembangan di lokasi dan produk yang berbeda," ucapnya.

Dani menekankan bahwa edukasi kini memegang peranan penting bagi generasi muda. Menurutnya, yang dibutuhkan tidak sekadar pemahaman soal proses membeli rumah, tapi juga kesadaran terhadap gaya hidup konsumtif dan rendahnya literasi keuangan.

Dia juga menyoroti bahwa meskipun sebagian anak muda memiliki penghasilan yang memadai, banyak yang belum terbiasa menabung atau merencanakan keuangan jangka panjang. Selain itu, mereka kerap tidak menyadari bahwa kebiasaan buruk dalam berutang, seperti penggunaan pinjaman online atau layanan paylater, dapat berdampak negatif pada catatan keuangan mereka di mata perbankan.

Oleh karena itu, kesiapan memiliki rumah tidak cukup hanya mengandalkan gaji, tapi juga perlu ditopang dengan pengelolaan keuangan yang matang dan pemahaman menyeluruh soal proses pembelian. Peran aktif dari pengembang, bank, serta edukasi publik menjadi krusial untuk menjembatani impian memiliki rumah yang masih sulit dijangkau oleh sebagian besar generasi muda.

Baca juga: Rumah Tapak Tumbuh & Hunian Vertikal Jadi Opsi Ideal untuk Tempat Tinggal di Perkotaan

(Baca artikel Hypeabis.id lainnya di Google News)